Jutarnji; Kako prepoznati kupujete li (ne) kvalitetan stan?

Kako prepoznati kupujete li (ne)kvalitetan stan?

 

Autor Iva Novak objavljeno 10.03.2019 u D&D

 

living4media_11979734_HiRes

Provjerite stanje nekretnine koja vam se sviđa. Antonio Bolanča iz tvrtke Izgradnja Bolanča i Bernarda Sočev iz agencije Euro-interijeri nabrajaju što bi sve trebalo napraviti prije nego što iskeširate novac za svoj novi dom

Što je definicija kvalitetnog, odnosno nekvalitetnog stana? Kako prepoznati takav prostor? Na što obratiti pažnju ako smo u ulozi kupaca kako bismo uspješno razlučili dobro od loše osmišljenog stana? O ovoj važnoj temi razgovarali smo s Bernardom Sočev iz agencije Euro-interijeri i Antonijem Bolančom iz tvrtke Izgradnja Bolanča.

- Puno je parametara na koje treba paziti prilikom kupnje stana. Za početak, svaki kupac treba odrediti na kojoj uopće lokaciji želi kupiti stan i koliko ga je spreman platiti, a tek onda dolazi do odluke hoće li kupiti novi ili stari stan. Jer, osim cijene, često je presudna lokacija, točnije ima li uopće na željenim lokacijama novih stanova – kaže Bernarda Sočev iz agencije Euro-interijeri.

shutterstock_225705646-1

Za početak, svaki kupac treba odrediti na kojoj lokaciji želi kupiti stan i koliko ga je spreman platiti, a tek onda dolaze odluke hoće li kupiti novogradnju ili starogradnju

GATAŽA

Antonio Bolanča iz tvrtke Izgradnja Bolanča, koja se godinama bavi adaptacijama prostora, dodaje da bi, osim lokacije, o kvaliteti stana trebali presuditi i parametri poput razmaka između zgrada, parkirališta i garaža te okoliša.

- To je što se tiče općenitih stavki, a kada pričamo baš o kvaliteti unutrašnjosti stana, situacija je sljedeća: u novogradnji je najbitnije provjeriti podatke o investitoru i izvođaču radova. Puno možemo otkriti u njihovim referencama i podacima iz prošlosti.

  • Nakon obilaska zgrade već u samom ulazu vidite koliko je ulagano u završne radove.

  • Izgled i kvaliteta ulaznih vrata u stubište, izgled i kvaliteta lifta, podne i zidne obloge stubišta i stepeništa. Ako je keramika na podu, pokucajte rukom, štapom ili kišobranom kako biste vidjeli prijanja li dobro za podlogu. Pritom imajte na umu da duboki, tupi zvuk nije dobar.

  • Pogledajte gdje su i kako složene vanjske jedinice klima-uređaja i tko je njihov proizvođač.

  • U stubištima provjerite stanje zidova: ima li pukotina, tragova premaza boje, kakvi su spojevi sa stropom.

  • kupaonica
  • Obratite pažnju kako su završno obrađeni keramički cokli i lajsne. Informirajte se o proizvođaču i cijeni protuprovalnih vrata te ih slobodno otvarajte i zatvarajte, pričajte i lupajte ispred njih dok je netko unutar stana pa pokušajte procijeniti je li prijenos buke prihvatljiv.

  • U samom stanu, pak, potrebno je pregledati kvalitetu svih završnih zidnih i podnih obloga.

  • Preporučam da isto kucate po parketima i keramičkim pločicama i provjerite spojeve sa zidovima i stropovima.

  • Sagnite se i pogledajte površine parketa prema izvoru svjetla kako biste vidjeli je li kojim slučajem parket izvitoperen ili neravan.

  • Uzmite reflektor ili neku svjetiljku i zamračite stan kako biste vidjeli jesu li zidovi ravni i kvalitetno završno obrađeni jer sjene na kasnijoj rasvjeti mogu pokazati ono što nitko ne želi.

  • U kupaonicama pustite vodu na slavinama i ostavite neko vrijeme da curi kako biste vidjeli što se događa. Naravno, nemojte je zaboraviti zatvoriti.

  • Zapišite proizvođače sanitarija i informirajte se o cjenovnom razredu i kvaliteti (vodokotlići, tipkala, miješalice za vodu, školjka, daska, umivaonik, kada…).

  • Sagnite se ispod umivaonika i provjerite proizvođača kutnih ventila jer ako je netko na tome štedio, ne izgleda dobro.

  • Raspitajte se o sustavu grijanja, provjerite radijatore ili bilo koja grijaća tijela, bojler, termostatske glave na radijatorima. Nadalje, upalite grijanje u stanu dok ste unutra da vidite funkcionira li sve i opipajte površine radijatora.

  • prozor
    • Obratite pažnju na ugrađenu vanjsku stolariju, raspitajte se o proizvođaču, otvarajte i zatvarajte prozore, rukom prođite po svim spojevima prozora i doprozornika i pokušajte osjetiti struji zrak.

    • Prozori, kada ih otvorite i zaustavite rukom, moraju stajati na mjestu.

    • Sobna vrata otvarajte i zatvarajte, ugasite svjetla i provjerite vidi li se na spojevima vrata i dovratnika svjetlost iz druge prostorije, provjerite imaju li vrata ključeve i mogu li se vrata otključati i zaključati.

    • Općenito je potrebno obratiti pažnju na ugradbene elemente koje vidite i provjerite kvalitetu i cijenu (prekidači, utičnice, termostati, portafon, ventilatori…).

    • U konstruktivnom smislu, najbolje je zatražiti ključeve od stanova iznad ili ispod i lupati, stupati i vikati kako bi netko tko je u stanu koji želite kupiti mogao osjetiti prijenose zvuka i udaraca.

    Za kraj, miris vlage u stanovima nije prihvatljiv. Obavezno u starogradnji obratite pažnju na kuteve između zidova i stropova i provjerite jesu li vidljivi tragovi ili brisanje plijesni- detaljno nabraja Antonio Bolanča iz tvrtke Izgradnja Bolanča.

zgrada

Osim kvalitete, bitna je i dokumentacija koju zgrada mora imati (građevinska i uporabna dozvola). Informirajte se također imaju li investitori već neku gotovu zgradu i odite pogledati kako izgleda izvana, kaže Bernarda Sočev.

 

PROJEKT

Sukladno tome, situacija na tržištu nekretnina “prisilila” je kupce da kvalitetu stana moraju odgonetnuti ovisno o vrsti stana koju kupuju.

- U posljednjih godinu-dvije gotovo da nije moguće kupiti novi gotov stan spreman za useljenje. Mi u agenciji Euro-interijeri trenutačno nove stanove prodajemo već u gradnji, tako da se većina stanova proda dok je zgrada još u temeljima. Tim kupcima je zaista najgore jer oni mogu samo vjerovati da će zgrada biti sagrađena prema projektu, da će zaista svi materijali koje investitor navodi biti i ugrađeni te da će zgrada biti sagrađena u dogovorenom roku. Naravno, osim kvalitete gradnje jako je bitna i dokumentacija koju zgrada mora posjedovati (građevinska dozvola – uglavnom je svi imaju jer bez nje niti ne mogu početi radove, uporabna dozvola – ishodi je investitor nakon što je zgrada gotova i nakon što je prošla tehnički pregled, elaborat etažiranja…).

Tim kupcima je najbolje da se informiraju imaju li njihovi investitori neku gotovu zgradu, saznati lokaciju, pogledati kako izgleda izvana, eventualno popričati s vlasnicima stanova kako su zadovoljni kvalitetom gradnje. Naime, svakom ozbiljnom investitoru važno je da mu je kupac zadovoljan. Naravno, i tu je jako važno s kim razgovarate jer poneki kupci spremni su izraziti nezadovoljstvo stanom a da za to ustvari investitor nije kriv (primjerice, ne slažu se sa susjedom, ne provjetravaju dovoljno stan pa im se stvaraju gljivice, nezadovoljni su lokacijom…).

Također je važno tko prodaje stanove i ako se radi o prodaji putem agencije za nekretnine, svakako treba provjeriti kakva iskustva imaju kupci s tom agencijom. U današnje vrijeme interneta provjeru agencije je jako jednostavno odraditi. Postavite pitanje koliko dugo agencija postoji. Važno je da agencija posluje samo s kvalitetnim investitorima – priča Bernarda Sočev i ističe da nakon što je taj prvi dio odrađen, a kupac plati kaparu, ostaje mu pratiti gradnju svog budućeg doma.

soba

Nakon obilaska zgrade već u samom ulazu vidite koliko je ulagano u završne radove: izgled i kvalitetu ulaznih vrata, lifta, stepeništa te podnih i zidnih obloga stubišta.

PROZOR

Druga kategorija stanova, priča Sočev, bili bi noviji stanovi do 15 godina starosti. U takvim stanovima sve mane su se već pokazale pa je dovoljno prilikom razgleda takve nekretnine pažljivo pregledati, i to prvenstveno kutove prostorija (stvaraju li se gljivice). Naravno, i tu treba biti jako oprezan jer ne mora nužno značiti da stan nije dobro izoliran ako se stvaraju gljivice. Iz dugogodišnjeg iskustva znam da neki vlasnici nisu skloni provjetravati svoje stanove i tako od dobre novogradnje stvore stan prepun gljivica i neugodnog mirisa. Osim toga, treba pogledati podove jer ako su se parketi odlijepili, razdvojili, znači da nešto nije napravljeno kako treba.

  • Uz rubove prozora važno je vidjeti curi li možda prozor.
  • Ako je nešto svježe obojano, treba provjeriti s vlasnikom što je i zašto bojano baš sada kad se stan prodaje.
  • Ako se stan kupuje u zimskim mjesecima, najbolji je pokazatelj kvalitetne stolarije da stanete 30-50 cm od prozora i pokušate ne osjetiti strujanje hladnog zraka.
  • Provjerite zatvaraju li se prozori lako ili zapinju, jesu li rolete plastične ili metalne, jesu li pločice u kupaonici postojane ili su već neke mijenjane.
  • Provjerite i zatvaraju li se vrata lako ili zapinju, što može biti pokazatelj neravnih zidova.
  • Naravno, ostaje još uvijek i mogućnost provjere režija, točnije računa za grijanje, ali to može biti subjektivno jer netko može imati manje račune za grijanje jer ne voli da mu u stanu temperatura zimi prelazi 20 stupnjeva Celzijevih.

- Energetski certifikat trebao bi dati jasniju energetsku sliku, ali, nažalost, većina prodavatelja još uvijek prodaje stan iz potrebe i jednostavno nisu u mogućnosti prije prodaje ishoditi energetski certifikat, a kada ga i imaju, energetski razred često ne odražava i energetsko stanje stana u praksi.

uticnice

Naprimjer, nije moguće znati je li stan/zgrada zaista sagrađen porotherm ciglom i ima li stiropor 5,8 ili 15 centimetara? Ali ako se u stanu štedjelo na utičnicama pa vlasnici takvih stanova razvlače produžne ili imaju u kupaonici jednu jedinu utičnicu koja se, eto, slučajno našla baš iza “lojtrice” (radijatora), i to na dijelu gdje je ona najgušća, a da zadovolji potrebe tehničkog pregleda ima i poklopac pa je u potpunosti neupotrebljiva, teško je povjerovati da je investitor takvu zagradu zatvorio stiroporom debljine 15 centimetara – objašnjava Bernarda Sočev.

vrata

Posljednja kategorija su stare nekretnine otprije rata ili kako ih u agenciji Euro-interijeri zovu “stanovi iz prošlog sistema”.

- Takvih stanova na tržištu ima najviše i ako se ne radi o strogom centru grada, uglavnom imamo veće zgrade nekoliko poznatih investitora (za ono vrijeme). Danas oni više uglavnom ne postoje ili barem ne u onom obliku i gotovo su sve građene prema nekoliko modela, ovisno za koga su se gradili stanovi.Izuzev nekoliko zgrada koje su građene za vodeći kadar ondašnjih tvrtki, većina je građena standardno, a gotovo sve zahtijevaju obnovu ili su nedavno obnovljene i tu ustvari dolazimo do ključnih problema. Naravno da je svima nama već na prvi pogled mnogo privlačniji neboder koji ima obnovljenu fasadu. Ali, obnova zgrade košta. U većini slučajeva se plaća dijelom iz fondova EU, a dijelom je plaćaju vlasnici stanova iz pričuve. Nerijetko stambene zgrade podižu kredite, a cijena pričuve poprilično poraste, ovisno o tome što je sve uz fasadu rađeno. Uglavnom se mijenja i vanjska stolarija, krovište, popravljaju se liftovi…

U posljednje vrijeme postalo je popularno da neki stanari obnovu plaćaju iz pričuve, a neki radije plate svoj dio odjednom pa ušparaju na kamatama i prođu povoljnije. Kod takvih stanova, ako je obnova izvršena, važno je provjeriti koliko iznose računi za pričuvu, kao i na koliko je godina ugovorena. Ako obnova nije izvršena, morate računati na nešto veće račune, ali i na to da će se postojeći stanari u skorijoj budućnosti odlučiti na obnovu. Također postoje zgrade koje su nužno morale obnavljati krovište jer je curilo, popravljati liftove ili ih mijenjati zbog dotrajalosti. Sve to poskupljuje pričuvu, a možda nije na prvu vidljivo tako da je najbolji pokazatelj račun za pričuvu – objašnjava Sočev.

u izgradnji

SANAZCIJA

Napominje kako postoji još jedna dodatna kategorija, a to su zgrade/kuće u užem i širem centru grada stare 100 i više godine. Često su zaštićeni spomenici kulture pa obnova njihove fasade zahtijeva posebne/povišene standarde, što je praćeno i višim cijenama. U svim stanovima koji se prodaju u takvim zgradama rađene su razne adaptacije, ali većina njih zahtijeva ponovne adaptacije.

  • Pažnju treba obratiti na podove, radi li se o drvenim gredama ili su podovi izvedeni betonski. Kako su izvedeni, jesu li ravni, škripe li? Naime, sanacija podova može u takvim zgradama biti velik izdatak.
  • Zatim je važno kako su i kada zamijenjene instalacije unutar stana, npr. voda i odvodnja, električne instalacije, sanitarni čvorovi.
  • Ako je moguće provjeriti kakvo je stanje u stanu iznad, kao i tko živi iznad, jer ako dođe do poplave, problemi nastaju i u stanu ispod. Treba pokušati upoznati susjede.

Uz to, možda prodavatelj stana još ima račune kao dokaz što je i kako uredio u stanu. Netko ima i slike po etapama kako je nešto uređivao. Sve to, ističe Bernarda Sočev, može pomoći u odluci.

 

Antonio Bolanča tvrtka Izgradnja Bolanča;

 

“Uzmite svjetiljku i zamračite stan kako biste vidjeli jesu li zidovi ravni  i kvalitetni jer sjene u kasnijoj rasvjeti mogu pokazati ono što ne želite”

Bernarda Sočev agencija Euro-interijeri

 “Neki vlasnici nisu skloni provjetravati svoje stanove i tako od dosta dobre novogradnje stvore stan prepun gljivica i neugodnog mirisa”

Jutarnji list, prilog Dom i Dizajn