Porezi

1. Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?
Porez na promet nekretnina u Republici Hrvatskoj oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% od ukupne ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine, bez obzira o kakvoj se nekretnini i kojoj vrsti transakcije radi. Porez na promet nekretnina snosi uvijek u cijelosti kupac. Kupac koji prvi puta stječe nekretninu kojom riješava stambeno pitanje na području republike hrvatske oslobođen je plaćanja poreza.

Kod zamjene nekretnina svaki vlasnik plaća po 5% na svoju nekretninu. To donedavno nije bilo tako. Porez se plaćao samo na razliku u cijeni između dviju zamijenjenih nekretnina.

2. Mora li prodavatelj platiti porez kad prodaje nekretninu?
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak jedino u situaciji kada kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od kupovine i to po cijeni višoj od cijene po kojoj je istu kupio. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez koji je različit, ovisno u kojem dijelu Republike Hrvatske porezni obveznik obveznik stanuje.

3. Kako se oporezuje najam nekretnina?
Ovisno dali se radi o najmu sobe ili stana i dali je najmodavac pravna ili fizička osoba. Kad fizička osoba iznajmljuje nekretninu porezna osnovica se izračuna tako da od iznosa najamnine odbijemo paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća, po stopi od 35% plus prirez.
U slučajevima kada pravna osoba iznajmljuje nekretninu pravnoj ili fizičkoj osobi plaća se PDV (23%), a umjesto poreza na dohodak plaća se na kraju godine porez na dobit u visini 20% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, jedino je manja porezna osnovica budući da se paušalni troškovi povećavaju sa 30% na 50%.

4. Koliki je porez pri kupovini novogradnje?
Sukladno Zakonu o porezu na dodatnu vrijednost pri kupnji novoizgrađenih nekretnina posebno se oporezuje građevinsko zemljište po stopi od 5% dok se na građevinsku vrijednost objekta plaća porez na dodanu vrijednost u visini od 22% proizvodne cijene nekretnine.

Na žalost u Republici Hrvatskoj ima dosta građevinara koji novoizgrađene objekte grade na fizičku osobu (koja nije u sustavu PDV-a), te se u tom slučaju zaračunava stopa od 5 % na ukupnu cijenu stana.

5. U kojem se roku mora platiti porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?
Kupac je dužan nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, prijaviti kupovinu nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana računajući od dana ovjere Ugovora kod Javnog bilježnika. Kupac je također dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja iz nadležne Porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati, Porezna uprava zaračunava kamate za svaki dan prekoračenja roka.

STRANCI I KUPOVINA NEKRETNINA U HRVATSKOJ

6. Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Hrvatskoj?
Prema izmijenjenom Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, od 1. veljače 2009. godine državljani i pravne osobe iz zemalja Europske unije mogu u Hrvatskoj kupovati nekretnine bez ikakvih posebnih uvjeta. Naime, isti uvjeti koji za kupovinu nekretnine vrijede za hrvatske državljane vrijede i državljane Europske unije. Jedino ograničenje kod stijecanja vlasništva odnosi se na promet poljoprivrednim zemljištima i zaštićenim dijelovima prirode.

Ograničenja poput kupnje zaštićenih spomenika kulture ili zemljišta u park-šumi za strance vrijede jednako kao i za hrvatske državljane, odnosno imaju mogućnost kupnje tek kada se i ako se država, županija i grad odreknu prava prvokupa.
Osim stranih osoba iz zemalja Europske unije nekretnine mogu kupovati i strani državljani zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan Ugovor o reciprocitetu uz potrebnu suglasnost Ministarstva pravosuđa.

7. Mogu li strani državljani prodavati nekretnine u Hrvatskoj?
Mogu. Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji prodavati svoje nekretnine koje se nalaze na području Republike Hrvatske. Trenutno su jedini izuzetak pravne osobe iz zemalja bivše Jugoslavije čije će se pitanje posebno rješavati u sklopu pregovora o sukcesiji SFRJ , odnosno ratnoj reparaciji.

8. Koju dokumentaciju mora predočiti kupac kod kupovine nekretnine u hrvatskoj?
Prilikom kupovine nekretnine u Republici Hrvatskoj kupac mora predočiti dokaz o državljanstvu Republike Hrvatske (osobnu iskaznicu, putovnicu ili domovnicu, i to fotokopiju dok original daju na uvid) isto vrijedi i za strane državljane koji moraju predočiti dokumente iz svoje matične zemlje. Općinski sudovi stranom državljaninu ne dozvoljavaju upis vlasništva u zemljišne knjige bez suglasnosti Ministarstva pravosuđa tako da mu je za stjecanje prava vlasništva (kupoprodajni ugovor stječe pravnu snagu tek po suglasnosti ministarstva), odnosno za dobijanje suglasnosti potrebno je još dodatne dokumentacije.

9. Je li moguće sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina u inozemstvu?
Da, i najbolje ga je sklopiti u veleposlanstvu ili hrvatskoj ambasadi.

Ako je sklopljen i ovjeren kod javnog bilježnika, potrebno ga je preveseti na hrvatski jezik kod sudskog tumača.

PRAVNI SAVJETI

10. Kako izbjeći moguće probleme pri kupnji nekretnine?
Prije zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnina potrebno je izvršiti provjeru imovinsko-pravnog stanja predmetne nekretnine, uz obvezno predočenje izvatka iz zemljišne knjige, nadležnog Općinskog građanskog suda na ime prodavatelja, kao dokaz vlasništva predmetne nekretnine, bez tereta.

11. Što je to kapara?
Kapara je polog u visini od cca 10% vrijednosti kupoprodajne cijene, a isplaćuje se kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine.