KAKO ODABRATI DOBAR STAN | Euro-interijeri

KAKO ODABRATI DOBAR STAN

Zaista je jako puno parametara na koje treba paziti prilikom kupovine stana. Za početak svaki kupac treba odrediti na kojoj uopće lokaciji želi kupiti stan, koliko je spreman isti platiti a tek onda dolazi do odluke hoće li kupiti novi ili stari stan. Jer osim cijene presudna je često lokacija, točnije ima li uopće na željenim lokacijama novih stanova?

Naravno da smjernice nisu iste u novoj, novijoj (do cca 15 godina starosti) i staroj zgradi. 

Obzirom da tema zaista nije lagana pokušat ću krenuti od novih stanova.

Naravno uvijek ili gotovo uvijek najbolje je kupiti novi stan. 

Unatrag godinu-dvije gotovo da nije moguće kupiti novi gotov stan spreman za useljenje. Mi u Euro-interijerima trenutno nove stanove prodajemo već u gradnji, tako da se većina stanova proda dok je zgrada još u temeljima. Tim kupcima je zaista najgore jer oni mogu samo vjerovati da će zgrada biti sagrađena prema projektu, da će zaista svi materijali koje investitor navodi biti i ugrađeni u predmetnu zgradu, kao i da će ista biti sagrađena u dogovorenom roku i naravno osim kvalitete gradnje jako je bitna i dokumentacija koju zgrada mora posjedovati (građevinska dozvola-uglavnom ju svi imaju jer bez iste niti ne mogu započeti radove, Uporabna dozvola-ishodi ju investitor nakon što je zgrada gotova i nakon što je ista prošla tehnički pregled, elaborat etažiranja,…).

Tim kupcima je najbolje da se informiraju imaju li njihovi investitori neku gotovu zgradu, saznati lokaciju iste, pogledati kako ista izgleda izvana, eventualno popričati s vlasnicima stanova kako su zadovoljni kvalitetom gradnje. Naime svakom ozbiljnom investitoru važno je da mu je kupac zadovoljan. Naravno i tu je jako važno s kime razgovarate, jer poneki kupci spremni su izraziti nezadovoljstvo sa stanom a da za to ustvari investitor nije kriv (npr. ne slažu se sa susjedom, ne provjetravaju dovoljno stan pa im se stvaraju gljivice, nezadovoljni su s lokacijom,…) Također je važno tko prodaje stanove, ukoliko se radi o prodaji putem agencije za nekretnine svakako provjeriti kakva iskustva imaju kupci s navedenom agencijom. U današnje vrijeme interneta provjeru agencije je jako jedostavno odraditi. Koliko dugo agencija postoji? Mi u agenciji Euro-interijeri obzirom da poslujemo preko dvadeset godina zadržali smo suradnju samo s kvalitetnim investitorima. Naime kako je svakom ozbiljnom investitoru važno da  je kupac zadovoljan, tako je i svakoj ozbiljnoj agenciji koja posluje dugo i planira poslovati još dugo jako važno s kime posluje, jer loše izgrađena nekretnina i nezadovoljan kupac loša je reklama i za agenciju. 

Nakon što je prvi dio odrađen i što kupac plati kaparu ostaje mu pratiti gradnju svog budućeg doma. 

Druga kategorija stanova bili bi noviji stanovi do 15 godina starosti. 

U takvim stanovima sve mane su se već pokazale, pa je dovoljno prilikom razgleda takve nekretnine pažljivo pregledati.  Prvenstveno kutove prostorija (stavaraju li se gljivice), naravno i tu treba biti jako oprezan jer ne mora nužno značiti da stan nije dobro izoliran ako se stvaraju gljivice. Iz dugogodišnjeg iskustva znam da neki vlasnici nisu skloni provjetravati svoje stanove i tako od dobre novogradnje stvore stan prepun gljivica i neugodonog mirisa. Osim toga treba pogledati podove, naime ako su se parketi odlijepili, razdvojili, znači da nešto nije napravljeno kako treba. Uz rubove prozora važno je vidjeti je li možda prozor negdje curi. Ukoliko je nešto svježe obojano (oličeno) treba svakako provjeriti s vlasnikom što i zašto je bojano baš sada kada se stan prodaje. Ukoliko se stan kupuje u zimskim  mjesecima najbolji pokazatelj kvalitete stolarije je da stanete cca 30- 50 cm od prozora i pokušate ne/osjetiti strujanje hladnog zraka. Provjeriti zatvaraju li se prozori lako ili zapinju, jesu li rolete plastične ili metalne, jesu li pločice u kupaonici postojane ili su već neke mijenjane. Zatvaraju li se vrata lako ili zapinju (može biti pokazatelj neravnih zodova). Naravno ostaje još uvijek i mogućnost provjere režija, točnije računa za grijanje, ali to može biti subjektivno jer netko može imati manje račune za grijanje jer ne voli da mu u stanu temperatura zimi prelazi 20 C. Tu je naravno i Energetski certifikat koji bi trebao dati jasniju energetsku sliku, ali na žalost većina prodavatelja još uvijek prodaje stan iz potrebe i jednostavno nisu u mogućnosti prije prodaje ishoditi energetski certifikat, a kada ga i imaju, mi u agenciji Euro-interijeri nebrojeno puta smo se uvjerili da sami energetski razred na žalost često ne odražava i takvo energetsko stanje stana u praksi.     

Naprimjer nije moguće znati je li stan/zgrada zaista sagrađen porotherm ciglom, i ima li stiropor 5,8 ili 15 cm? Ali ako se u stanu štedilo na utičnicama pa vlasnici takvih stanova razvlače produžne, ili imaju u kupaonici jednu jedinu utičnicu koja se eto slučajno našla baš iza “lojtrice” (radijatora), i to naravno na dijelu gdje je ona najgušća a da zadovolji potrebe tehničkog pregleda ima i pokopac pa je u potpunosti neupotrebljiva, teško je za povjerovati da je investitor takvu zagradu zatvorio stiroporom debljine 15 cm. 

Osim unutrašnjosti stana važan je izgled zgrade izvana. U kakvom je stanju sama fasada, pri tome ne mislim je li ona promijenila boju, jer većina ih bude jako prljava s godinama, neke pozelene na nekim dijeovima (uglavnom na sjevernoj strani), većina izblijedi, a neke se ipak “dobro drže” bez obzira na godine. Naravno da sve to prati i sama cijena m2 stana. 

Kakvo je stanje s parkirnim/garažnim mjestima, ima li ih dovoljno? Kakav je pristup istima? Je li mjesto koje je predviđeno uz stan lako ili izuzetno teško dostupno, pogotovo ako se radi o većem autu?

U kakvom je stanju stubište same zgrade? Održavaju li stanari zgradu? Jer i odražavanje zgrade pokazatelj je tko u njoj živi, kakvi su susjedi? Jer kupci se često zamaraju kakav im je prodavatelj? Hoće li ih prevariti? Ne mislim da to nije bitno, ali mislim na nije najvažnije jer taj prodavatelj odlazi, a susjedi ostaju.  

I sad ostaje ona zadnja kategorija stare nekretnine od rata na dalje, ili kako ih mi u Euro-interijerima zovemo “iz prošlog sistema”

Takvih stanova na tržištu zaista ima najviše i ukoliko se ne radi o strogom centru grada, uglavnom imamo veće zgrade nekoliko poznatih investitora (za ono vrijeme), danas oni više uglavnom ne postoje ili barem ne u onom obliku i gotovo su sve građene prema nekoliko modela, ovisno za koga su se gradili stanovi. Tako da izuzev nekoliko zgrada koje su građene za vodeći kadar ondašnjih tvrtki, većina je građena standardno, a gotovo sve zahtijevaju obnovu, ili su nedavno obnovljene i tu ustvari dolazimo do ključnih problema. 

Naravno da je svima nama već na prvi pogled daleko privlačniji neboder koji ima obnovljenu fasadu. Ali obnova zgrade košta. U većini slučajeva ona se plaća dijelom iz EU fondova  a dijelom ju plaćaju vlasnici stanova iz pričuve, nerijetko stambene zgrade podižu kredite a cijena pričuve poprilično poraste ovisno naravno što je sve uz fasadu rađeno. Uglavnom se mijenja i vanjska stolarija, krovište, popravljaju se liftovi,….  U zadnje vrijeme postalo je popularno da neki stanari obnovu plaćaju iz pričuve, a neki radije plate svoj dio odjednom pa ušparaju na kamatama i prođu povoljnije. 

Kod takvih stanova ukoliko je obnova izvršena važno je provjeriti koliko iznose računi za pričuvu, kao i na koliko godina je ista ugovorena? Ukoliko obnova nije izvršena morate računati na nešto veće račune, ali i na to da će se postojeći stanari u skorijoj budućnosti odlučiti na istu. Također postoje i zgrade koje su nužno morale obnavljati krovište jer je isto curilo, popravljati lifove, ili ih mijenjati zbog dotrajalosti. Sve to poskupljuje pričuvu, a moža nije na prvu vidljivo. Tako da je najbolji pokazatelj račun za pričuvu. Nije loše zamoliti vlasnika na uvid i račun za grijanje. 

O kvaliteti gradnje same zgrade relativno je lako doznati, jer je gotovo nemoguće da nemate nekog poznanika, rođaka,… koji živi ili je živio u istoj i sličnoj zgradi.  

Ostala je još jedna pod kategorija a to su zgrade/kuće u užem i širem centru grada stare 100 i više godine. Često su iste zaštićeni spomenici kulture, pa njihova obnova fasade zahtijeva posebne/povišene standarde, što je naravno praćeno i povišenim cijenama. U svim stanovima koji se prodaju u takvim zgradama rađene su razne adaptacije ali većina njih zahtijeva ponovne adaptacije. Tu bih možda posebno obratila pažnju na podove, radi li se drvenim gredama ili su podovi izvedeni betonski. Kako su isti zvedeni, jesu li ravni, škripe li? Naime sanacija podova može u takvim zgradama biti veliki izdatak, zatim je važno kako i kada su zamijenjene instalacije unutar stana, npr. voda i odvodnja, električne instalacije, sanitarni čvorovi. Ukoliko je moguće provjeriti kakvo je stanje u stanu iznad, kao i tko živi iznad, jer ukoliko dođe do poplave problemi nastaju i u stanu ispod,… Pokušati upoznati susjede, možda prodavatelj stana još uvijek ima račune kao dokaz što i kako je uredio u stanu. Netko ima i slike po etapama kako je nešto uređivao. Sve to može pomoći u odluci. 

Mi u Euro-interijerima često kroz dvadesetak godina jednu nekretninu prodajemo dva ili više puta. Naši kupci se često vraćaju kroz nekoliko godina, neki se sele, nekima stan postaje prevelik ili premali, a neki jednostavno nakon deset ili dvadeset godina žele novi stan. Mi gotovo uvijek čuvamo slike stanova, a posebno kada neku zgradu prodajemo od početka, od gradnje. Fotografije su dobar dokaz kako je nešto sagrađeno samo do njih nije uvijek lako doći.