Što napraviti ako banka procijeni stan niže od ugovorene cijene – Vaši koraci od 1. srpnja 2025. godine
Kupujete stan, ali kao i većina kupaca nemate dovoljno gotovine. Dogovorili ste kupoprodajnu cijenu, provjerili uvjete kreditiranja, provjerili ste naravno i svoju kreditnu sposobnost. Platili ste kaparu, potpisali ste Predugovor o kupoprodaji nekretnine i i primorani ste ostatak kupoprodajne cijene platiti realizacijom namjenskog stambenog kredita.
Idući korak je procjena nekretnine. Nakon što je procjenitelj bio u stanu, Vaša procjena nije dovoljno velika da pokrije ostatak kupoprodajne cijene. Naime od 01.07.2025. godine, na snagu su stupili novi uvjeti kreditiranja.
Ukratko stroži uvjeti kreditiranja koje je propisala Hrvatska narodna banka (HNB) znače da kad je procjena niža, imate manje manevarskog prostora – ali i prava. U nastavku:
- što su točno novi uvjeti kreditiranja?
- zašto banke daju nižu procjenu u praksi?
- tko može zahtijevati bolje uvjete?
- kako se žaliti ili pregovarati da procjena bude povoljnija?
- kako izbjeći komplikacije, žalbe i odmah u startu dobiti dovoljno visoku procjenu?
Novi uvjeti kreditiranja od 1. srpnja 2025. – što propisuje HNB?
Evo najvažnijih uvjeta koji su stupili na snagu:
1. Omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI) do 45 % za stambene kredite
2. Maksimalni iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine (LTV) do 90 % vrijednosti nekretnine u zalogu
3. Rok otplate stambenih kredita maksimalno 30 godina
iznimke - do 20 % stambenih kredita mogu biti odobreni mimo navedenih ograničenja; banke mogu za potrošače koji rješavaju stambeno pitanje primijeniti iznimke u većoj mjeri.
Odluka koju je HNB donio naziva se „Odluka o kriterijima kreditiranja potrošača“ (NN br. 50/2025). Krediti koji budu ugovoreni od 1. srpnja 2025. nadalje, podležu tim novim pravilima. HNB
Zašto procjena često bude niža od ugovorene cijene
Evo glavnih razloga zašto se to događa u praksi:
- Banke u praksi uglavnom koriste usluge svojih procjeniteljskih kuća
Naprimjer za potrebe Zagrebačke banke procjenu rade ZANE nekretnine. Procjenitelj izlazi na teren i pregleda nekretninu kao i njezinu dokumentaciju, uspoređuje cijene istih i sličnih nekretnina na tržištu, gleda stanje nekretnine konkretno stana, ali i same zgrade, infrastrukturu, katnost, orijentaciju, stanje fasade,.... Ako je ugovorena kupoprodajna cijena “previše optimistična”, procjena je u praksi niža.
2. LTV i sigurnost banke
Ukoliko je procjena nekretnine blizu ugovorene kupoprodajne cijene, banka Vam neće isplatiti cijeli iznos, jer prema novim pravilima maksimalan iznos krediota je 90% vrijednosti procjene nekretnine. To znači da ako je procjenjena vrijednost nekretnine = kupoprodajnoj cijeni nekretnine, kupac mora imati 10 % kupoprodajne cijene vlastitih sredstava. Ako je procjena nekretnine kojim slučajem veće od kupoprodajne cijene nekretnine tada se u obzir uzima ono što ima nižu cijenu.
3. Procjenitelji često koriste konzervativne parametre, paze da ne precijene nekretninu, jer puno toga ovisi o procjeni nekretnine (rizik banke, tržište, likvidnost).
4. Namještaj koji se nalazi u nekretnine je često dio kupoprodajne cijene, ali nažalost prilikom procjene nekretnine ne utječe na visinu procjene
Tko može imati pravo na “bolju situaciju” i dobiti veći iznos kredita?
Nisu svi u istoj poziciji – evo tko ima više šansi:
- Kupci koji “rješavaju stambeno pitanje” – to znači da stan kupuju za svoj vlastiti dom, možda prvi stan ili stan primjeren svojim obiteljskim okolnostima. HNB navodi da se u najvećoj mjeri iznimke LTV-a i drugih ograničenja mogu primijeniti upravo za njih. HNB
- ako želite biti iznimka morate to i zatražiti kod svog bankara
Kako pregovarati, žaliti se i postići bolju procjenu?
Da biste dobili bolju procjenu morate uložiti službeni prigovor. Prigovor se daje u banci svom bankaru. Međutim da biste znali kako i na što se žaliti potrebno je najprije zatražiti na uvid PROCJENU. Kada ju pregledate tražite na što se možete žaliti.
Možete se žaliti da Vam prilikom procjene procjenitelj nije uzeo u obzir stvarno stanje stana, da je stan adaptiran, da ima povoljni položaj u zgradi, dobar raspored, da je zgrada održavana (navesti neke adaptacije ako su nedavno rađene), dobar energetski razred ako EC nije bio priložen procjenitelju prilikom procjene... Istražite tržište i pošaljite nekoliko istih i sličnih nekretnina a koje se prodaju ili su se prodale po većim cijenama.
Također postoji mogužnost i da angažirate svog/novog procjenitelja i pokušate se dogovoriti oko procjene. Naravno morate biti jako oprezni i provjerite radi li se o službenom procjenitelju, kao i je li njegova procjena priznata od strane banke kod koje namjeravate realizirati kredit. Na tržištu postoji jako puno razno raznih "procjenitelja" ali banke ne priznaju bilo čije procjene. Postoje čak i procjenitelji koji za cca 50 eura naprave usmenu procjenu nekretnine a da istu nisu niti vidjeli. Ne samo da isti nisu mjerodavni davati procjene, već se ista nigdje niti ne može koristiti, niti ju banke priznaju.
Mi u agenciji za nekretnine Euro-interijeri sudjelujemo na svakoj procjeni nekretnine koju prodamo. Za početak pazimo da procjenitelju pripemimo svu dokumentaciju nekretnine (Građevinska dozvola, Uporabna dozvola, Rješenje o izvedenom stanju, Energetski certifikat,...). Nacrtamo tlocrt nekretnine, i provjerimo odgovara li kvadratura nekretnine onoj koja je navedena u izvadku iz zemlljišne knjige. Pazimo da istaknemo procjenitelju sve bitne stavke koje se odnose na nekretninu kojoj se radi procjena, kao što su raspored, adaptacije (i stana i same zgrade), položaj u zgradi ako se radi u stanu, infrastruktura, prometna povezanost, udaljenost od bitnih ustanova kao što je osnovna škola, vrtić, dom zdravlja i sl,... rampa za invalide ili stan prilagođen invalidu ukoliko je kupac invalidna osoba, blizina željezničke stanice,... sve to i još puno drugih parametara utječu na visinu procjene.
Našim kupcima također nudimo i da procjenu nekretnine odrade kod ovlaštenog procjenitelja, a koji ima ugovor s raznim bankama i čije procjene prihvaćaju banke. Surađujemo s kreditnim posrednikom i pomažemo i u samom procesu odabira najbolje banke za kupca.
Na žalost ako procjena nije dovoljno velika, i iznos kredita nije dostatan za kupovinu nekretnine, jedini način je žaliti se na visinu procjene. Problem je što u praksi žalba oduzima 7-10 dana, a kupci koji su već platili kaparu imaju određeni rok za realizaciju kredita i dodatnih 7-10 dana im nikako ne odgovara. Kada tome još dodamo i stres, svakako je najbolje pokušati izbjeći žalbu i već u startu dobiti odgovarajuću procjenu.
Pravilnom pripremom nekretnine i njezine dokumentacije za procjenu smanjuje se rizik da ista neće biti dostatna. Gotovo 30 godina iskustva u prodaji nekretnina zaista uvelike nam pomaže da našim kupcima olakšamo postupak kupovine nekretnine.