Aktualnosti na zagrebačkom tržištu nekretnina.
Nekretnine koje prkose trendovima!
Prodaja nekretnina drastično pada, ali interes za malim stanovima ne jenjava: "Ne stignemo ih niti oglasiti, kupci čekaju u redu!"
Iako promet nekretninama i dalje pada -posljednji objavljeni podaci Porezne uprave govore kako je u prvom kvartalu 2026. godine u Zagrebu broj transakcija manji za čak 21,4 posto - jedan segment tržišta očito prkosi tom trendu. Riječ je o malim stanovima, najtraženijem tipu stambenih nekretnina kojih kronično nedostaje u ponudi. Međutim, Bernarda Sočev iz Zagrebačke agencije Euro-interijeri ističe kako je unazad nekoliko mjeseci primjetno da sve više vlasnika jednosobnih i dvosobnih stanova razmišlja o njihovoj prodaji, a zanimljivo je da se isti ne stignu ni oglasiti, a već budu prodani.
- Budući da je potražnja i dalje veća od ponude, takvi stanovi često niti ne dođu u oglas, već budu prodani klijentima s "liste čekanja" - ističe Bernarda, dodajući kako se od deset klijenata, koji intenzivno razmišljaju o prodaji te se raspituju o procijenjenoj vrijednosti stana, troje na kraju i odlučuje za prodaju. Iza ovog trenda, kaže, krije se nekoliko razloga.
- Cijene nekretnina posljednih desetak godina konstantno rastu. Stan koji je kupljen prije desetak godina često vrijedi znatno više, a mali stan nerijetko i duplo više. Primjerice, stan od 40-tak kvadrata u zgradi građenoj 1980-ih godina, kupljen prije desetak godina u Španskom, uz uvjet da nije suteren i da nema neku očitu manu, danas može postići cijenu između 3.200 i 3.900 eura po kvadratu. Međutim, kod rabljenih stanova ne možemo generalizirati jer na cijenu utječe jako puno detalja; u kakvom je stanju, na kom je katu, ima li zgrada lift, koja je orijentacija stana, ima li zgrada parking, kakav je pogled iz stana, tko i kakvi su susjedi, u kojem kvartu se stan nalazi, koja mu je mikrolokacija ... - nabraja.
Usporedbe radi, stan istih karakteristika (Špansko 40-tak kvadrata, ne u suterenu i bez očitih mana) u novogradnji, 2016. godine prodavao se po cijeni od otprilike 1.400 do 1.600 eura po kvadratu, dok se u 2026. prodaje u rasponu od otprilike 3.900 do 4.200 eura.
U centru je primjetno kako se mali stanovi
iz kratkoročnog najma "sele" u dugoročni
najam, dok se nešto veći stanovi, od 50-tak
kvadrata, koji su bili u dugoročnom najmu,
puštaju u prodaju.
- No, treba imati na umu i problem koji se danas javlja kod novogradnje - da je stan potrebno rezervirati odmah kada krene gradnja, nerijetko je potrebno platiti i više od 10 posto kupoprodajne cijene i onda čekati da zgrada bude sagrađena - kaže Bernarda.
Manji su stanovi poželjni jer je kupcima, kako kaže, puno lakše kupiti manji od većeg stana.
- Mali stan često kupuju mladi ljudi koji se tek osamostaljuju, ali i oni stariji kojima su djeca otišla, pa svoj veliki stan žele zamijeniti s manjim. Tu su i kupci koji imaju nešto ušteđevine i žele čuvati svoj novac "u ciglama" ili ih kupuju kao investicije - kaže.
Četiri primjera
No, još je zanimljivije čuti motive prodavatelja koji se u posljednje vrijeme odlučuju na prodaju. Bernardino iskustvo govori kako se uglavnom radi o sekundarnim nekretninama , koje su vrlo često bile iznajmljene. Dakle, vlasnici su ih koristili kao dodatni izvor prihoda, ali su se odlučili za prodaju. Osim financijskih razloga, kod nekih je ta odluka došla kao rezultat dugogodišnjeg iskustva i zasićenja upravljanjem najmom, ali i želje za smanjenjem stresa i pojednostavljivanjem imovine.
- Na zapadnom dijelu grada, u Stenjevcu, u visokom prizemlju zgrade stare 20-tak godina, klijenti su prije 15-tak godina kupili stan površine 35 kvadrata, koji se stastoji od dnevnog prostora i jedne spavaće sobe. To je trebao biti stan za kćer vlasnice, međutim život je kćerku odveo izvan granica Hrvatske, pa je vlasnica odlučila stan iznajmljivati i novcem od najamnine pomagati kćeri. Bila je to dobra odluka, jer se vlasnica nadala da će se kćer vratiti u Hrvatsku, a stan nije stajao prazan. Međutim, kćerka je organizirala život u inozemstvu, kupila je tamo nekretninu na kredit, a novac od najma pokrivao je dio rate kredita. Sve je bilo u redu dok kćer nije morala investirati u nekretninu u kojoj je stanovala, a nije imala ušteđevine. To ih je ponukalo da se jave u našu agenciju da im napravimo tržišnu procjenu njihovog malog stana. Bile su i više nego zadovoljne, s obzirom na to da su stan kupile prije 15-ak godina, razlika između tadašnje kupoprodajne cijene i današnje dobivene cijene bila je značajna, a ono što je u njihovom slučaju bilo najvažnije, kći je dobivenim sredstvima uspijela platiti nužnu investiciju u nekretnini u kojoj je stanovala, sačuvati si dio novca za "crne dane" i smanjiti iznos kredita - prepričava Bernarda.
Drugi primjer dolazi iz Španskog, gdje je obitelj naslijedila manji stan koji se iznajmljivao 10-tak godina. U tom periodu su se vlasnici suočili s tipičnim izazovima dugoročnog najma.
Podstanari su im se uglavnom izmjenjivali na godišnjoj razini, i doslovno nakon svake promjene podstanara u stanu su morali nešto zamijeniti ili popraviti. S obzirom na to da je stan bio mali, na traženoj lokaciji, nisu nikada imali "prazan hod" između podstanara, osim za vrijeme koliko im je bilo potrebno da odrade popravke u stanu. Ponekad im se dogodilo da im podstanari ne plate najamninu, ponekad odu bez javljanja. Jednom su imali veliku nadoplatu plina, jer su podstanari prijavljivali manju potrošnju.
Ponekad je naravno bilo i sve u redu. Kada su došli kod nas, rekli su da im je "triger" za prodaju bila upravo ta situacija s plinom. Vlasnici su rekli da je to kap koja je "prelila čašu" i da im najam stana stvara veliki stres, iako su bili svjesni da im je donosio prihod - prepričava. Budući da je obitelj stanovala u starijem stanu površine oko 75 kvadrata, nakon tržišne procjene i analize odlučili su prodati oba stana; roditelji su potom kupili noviji stan, a razliku novca dali sinu i umanjili mu ratu kredita kod kupovine njegove nekretnine.
Stanovi u trenutačnoj ponudi uglavnom su bili u dugoročnom najmu, a čest motiv za prodaju je stres s podstanarima.
Slična je situacija i u samom središtu Zagreba gdje su manji stanovi trenutačno dostupni na tržištu bili ili još uvijek jesu u kratkoročnom najmu. Ipak, u posljednjih je pola godine i tamo primjećena promjena trenda.
Mali stanovi koji su u kratkoročnom najmu "sele se" sve češće u dugoročni najam, a oni od pedesetak kvadrata koji su bili u dugoročnom najmu, nakon što dođu u prodaju završe kod kupaca koji traže stambeno ili rješenje za povremeni boravak. Barem je takvo naše iskustvo s početka ove godine. Jedna od transakcija koju smo zatvorili bila je manji stan u Nodilovoj koji je kupac uzeo kao manje stambeno rješenje jer je postojeći stan bio prevelik, dok je drugi manji stan kupila obitelj iz Splita, s namjerom da u njemu stanuje sin tijekom studija. Oba stana su prije prodaje bila u dugoročnom najmu te su u oba slučaja prodavatelji procijenili da im je prodaja povoljnija opcija od davanja nekretnine u najam, što zbog nedostatka vremena, a što zbog svima poznatih rizika i komplikacija koji u najmu mogu nastati - kaže Theodore Kuburić te dodaje da se da se bilo koji trend u nekretninskom tržištu, u prosjeku, zadrži oko tri godine pa vjeruje da će isto biti i s ovim.
Bernarda Sočev dodaje kako se sve više klijenata raspituje koliko bi njihov mali stan mogao vrijediti na tržištu.
Značajan rast vrijednosti
Stan od 40-tak kvadrata u zgradi građenoj 1980-ih godina, kupljen prije desetak godina u Španskom, uz uvjet da nije suteren i da nema neku očitu manu, danas može postići cijenu 3.200 i 3.900 eura po kvadratu, što je značajno više od njegove prvotne cijene. Upravo je takav rast vrijednosti jedan od razloga za prodaju malih stanova.
Rješavanje stambenog pitanja
Kupci manjih stanova su uglavnom mlađi ljudi koji se tek osamostaljuju, ali i oni stariji kojima su djeca otišla, pa svoj veliki stan žele zamijeniti manjim. Ima i roditelja koji kupuju manje stanove za djecu tijekom studija, kao i onih koji ih kupuju kao investiciju pa nasljeđuju i poslovni model dosadašnjeg dugoročnog najma.
(Ne)realna očekivanja
- Često imamo upite za tržišnom procjenom stanova koji su u najmu. Najčešći slučajevi zašto razmišljaju o prodaji su "podstanari iz pakla" i iznenadni trošak u nekretnini u kojoj stanuju. Naime nerijetko vlasnici malih stanova koje iznajmljuju i time plaćaju dio rate kredita ili čak i cijelu ratu kredita nemaju dodatne ušteđevine, pa im iznenadni veći trošak često bude priličan problem. S obzirom na to da se naš ured nalazi u Malešnici u prilično prometnoj ulici, a poslujemo gotovo 30 godina, često nam vlasnici stanova "navrate" samo da provjere koliko bi mogli otprilike dobiti za svoj stan. Neki vlasnici korištenih stanova imaju nerealna očekivanja, jer pregledavajući tražene cijene u oglasnicima očekuju da i oni za svoju nekretninu mogu dobiti puno više nego što je naša tržišna procijena, pa prolongiraju odluku o prodaji - kaže.
UTJECAJ ZAKONA
U prodaji nema puno stanova iz dnevnog najma
Zakon o upravljanju i održavanju višestambenih zgrada još nije značajnije utjecao na prodaju stanova namjenjenih dnevnom najmu.
- Prema tom zakonu, za bavljenje turističkim najmom u stambenim zgradama potrebno je prikupiti pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam. Međutim, prijelazno razdoblje je pet godina pa svi koji se bave turističkim najmom imaju rok prilagodbe za ishođenje suglasnosti stanara, tako da ne primjećujemo povećanje broja apartmana koji ulaze na tržište u smislu njihove prodaje - kaže Bernarda Sočev.
Izvor:
Jutarnji list 18. travnja 2026
