Kapara u kupoprodaji nekretnina: Vodič za 2025. godinu
Kupoprodaja nekretnine nije samo emotivan, već i pravno složen proces. Među prvim koracima nakon dogovora kupca i prodavatelja nalazi se plaćanje kapare – iznosa koji potvrđuje ozbiljnost namjere kupnje nekretnine. U ovom članku objašnjavamo što je kapara, kako funkcionira i koje posljedice ima ako neka od strana odustane od ugovora.
Kako bi se zaštitili i kupac i prodavatelj, hrvatski Zakon o obveznim odnosima (ZOO) propisuje institut kapare, iznos koji potvrđuje ozbiljnost dogovora i pruža dodatnu sigurnost i Prodavatelju i Kupcu u procesu kupovine ili prodaje nekretnine. Sve detalje i cijeli zakon o obveznim odnosima možete na linku ZOO
U nastavku donosimo jasan i praktičan vodič o tome što je kapara, kada se plaća, što se događa ako se Predugovor ili Ugovor ne realiziraju i kako izbjeći najčešće pogreške.
Što je kapara prema Zakonu o obveznim odnosima?
Prema članku 303. Zakona o obveznim odnosima Republike Hrvatske, kapara je novčani iznos koji jedna ugovorna strana daje drugoj pri sklapanju ugovora kao potvrdu da će ugovor biti ispunjen.
Drugim riječima, kapara:
- potvrđuje ozbiljnost namjere kupca da želi kupiti nekretninu,
- osigurava Prodavatelja da Kupac neće jednostrano odustati, te da može obustaviti daljnju prodaju
- djeluje kao jamstvo i osiguranje za obje strane,
- daje prava i Kupcu i Prodavatelju, ali i obveze
Iako zakon nije jasno propisao iznos kapare, najčešće se ugovara u visini od 5% do 10% ukupne kupoprodajne cijene – a točan iznos u praksi Kupac i Prodavatelj određuju dogovorom. Može biti i veći, ali i manji. Sami iznos ovisi o mogućnostima Kupca, specifičnosti same kupoprodaje, ali i potrebi Prodavatelja. Ukoliko Prodavatelj mora kupiti drugu nekretninu kaparu koristi za kupovinu druge nekretnine. Ponekad Prodavatelj ima dugovanja koja želi podmiriti, pa ista plaća iz kapare. Ponekad Kupac jednostavno kaže koliko ima i taj iznos Prodavatelj prihvati.
Kada i kako se kapara plaća?
Kapara se obično plaća prilikom potpisivanja Predugovora o kupoprodaji nekretnine. Predugovor se sklapa u slučajevima kada nije moguće kupoprodajnu cijenu platiti odmah u cijelosti. Najčešći slučajevi su da Kupac kupoprodajnu cijenu plaća realizacijom kredita. Tada plaća kaparu, pokreće postupak za odobrenje kredita i nakon toga kada su ispunjeni svi uvjeti za plaća preostali dio kupoprodajne cijene. Kako teče postupak kupovine nekretnine realizacijom kredita pročitajte u našem blogu
Naravno postoji još jako puno razloga zašto Kupac plaća kaparu i potpisuje najprije Predugovor. Ponekad je uvjet da Prodavatelj mora nešto odraditi da bi mu Kupac isplatio kupoprodajnu cijenu u cijelosti.
Ponekad se ugovara i plaća kod samog Ugovora, ako Predugovor nije potreban.
Da bi kapara imala pravni učinak, u Predugovoru/Ugovoru mora biti jasno navedeno:
- da se radi o kapari (ne avansu),
- da je kapara odustatnina (gdje je točno navedeno što se smatra odustanak, kao i posljedice u slučaju odustanka kako za Prodavatelja, tako i za Kupca)
- točan iznos kapare i valuta u kojoj se ista plaća (u RH platežno sredstvo je euro i uglavnom se plaća u eurima, ukoliko se radi o nekoj drugoj valuti važno je napisati i koji tečaj se primjenjuje, jer će isti uvjeti vrijediti i u slučaju povrata),
- način plaćanja (gotovina, uplata na račun),
- posljedice raskida ugovora.
Mi u agenciji za nekretnine Euro-interijeri izbjegavamo usmene dogovore, obvezno savjetujemo svoje klijente da sklope Predugovor/Ugovor – sve treba biti zapisano i potpisano, a kapara mora biti plaćena na račun Prodavatelja ili njegovog opunomoćenika ako se prodaje po punomoći.
Što ako dođe do raskida ugovora?
Kapara ima pravne posljedice koje jasno propisuje Zakon o obveznim odnosima
- Ako Kupac odustane, kaparu zadržava Prodavatelj. Ovdje je jako važno dobro definirati što znači odustanak Kupca, posebno ukoliko se ostatak kupoprodajne cijene plaća realizacijom kredita
- Ako prodavatelj odustane, dužan je vratiti kaparu u dvostrukom iznosu. Također je jako važno definirati što je odustanak Prodavatelja.
- Ako do raskida dođe sporazumno ili zbog više sile, kapara se vraća kupcu u cijelosti.
Ove odredbe pružaju ravnotežu i sigurnost za obje strane, ali samo ako je kapara jasno ugovorena i dokumentirana jasnim Predugovorom/Ugovorom. Važno je staviti sve dogovore Kupca i Prodavatelja u Predugovor kako bi se izbjegle sve nesuglasice.
Na primjer prilikom kupovine stana u novogradnji Kupac kod sklapanja Predugovora plati kaparu, a ukoliko ostatak kupoprodajne cijene plaća realizacijom kredita, mora ugovoriti rok od 60 dana za realizaciju, ali ne od dana sklapanja Predugovora, već od dana kada Prodavatelj ishodi pravomoćnu Uporabnu dozvolu, provede elaborat o etažiranju i upiše stan u zemljišne knjige. Jer preduvjet za realizaciju namjenskog stambenog kredita je upis hipoteke/tereta na nekretnini, a Kupac u praksi uvijek želi upisati teret na nekretninu koju kupuje.
Ponekad imamo uvjet Kupca da isplata ostatka kupoprodajne cijene bude uvjetovana iseljenjem Prodavatelja. Tada Kupac također nije u obvezi izvšiti plaćanje ostatka kupoprodajne cijene ukoliko Prodavatelj nije izvršio svoj uvjet i nije se iselio.
U praksi zaista nailazimo na različite situacije, i različite potrebe Kupca i Prodavatelja. Uvijek pokušavamo pronaći kompromis kako bi oboje bili zadovoljni i sve što se dogovore obvezno stavljamo u Predugovor. Jer ukoliko dođe do nesuglasica, jedino jasan i definiran Predugovor u kojem su jasno navedena prava i obveze i Kupca i Prodavatelja može pomoći da se namiri oštećena strana, ali i da prisili obje strane da se drže dogovora.
Razlika između kapare i avansa/predujma
U praksi avans još nazivamo i predujam.
U praksi se kapara često brka s avansom. Kapara se sukladno zakonu smatra odustatninom, dok je predujam dio kupoprodajne cijene koji se plaća unaprijed.
U praksi to bi značilo da se kapara ugovara kao odustatnina. Ukoliko je npr kapara 10.000,00 EUR, ako Kupac odustane ostaje bez plaćene kapare tj. 10.000,00 EUR, a ako Prodavatelj odustane dužan je vratiti Kupcu dvostruki iznos plaćene kapare, tj 20.000,00 EUR (10.000,00 EUR koje mu je platio Kupac i dodati još 10.000,00 EUR). Ovo sam malo detaljnije objasnila jer često klijenti ne razumiju zašto Prodavatelj vraća 20.000,00 EUR.
Ukoliko se radi o avansu, isti nije ugovoren kao odustatnina i ne podliježe sankcijama kao kapara. U slučaju raskida Predugovora/Ugovora, Prodavatelj je obvezan vratiti primljeni iznos avansa. Važno je definirati rok i uvjete u kojima Prodavatelj mora vratiti avans Kupcu.
Dakle, ako u ugovoru nije navedeno da se radi o kapari, uplata se po zakonu tumači kao avans – bez dodatnih pravnih posljedica.
Savjeti za sigurnu kupoprodaju
Angažirajte licenciranu agenciju za nekretnine –
- stručna agencija zna kako pravilno ugovoriti sve detalje kupoprodaje, kako paziti na rokove i zaštititi Vaše interese
- kako organizirati i pripremiti Predugovor ili Ugovor o kupoprodaji u suradnji s našim pravnim timom
- kako provjeriti vlasnički list i teretovnicu u zemljišnim knjigama prije uplate, ali i prije potpisa Predugovora, Ugovora,... provjeriti i svu ostalu dokumentaciju od nekretnine, poput Uporabne i Građevinske dozvole, Energetskog certifikata...
- dogovoriti realan iznos kapare – prevelika može opteretiti Kupca, ali i Prodavatelja, a premala ne pruža dovoljnu sigurnost
- sve Vaše dogovore staviti u pisanu formu Predugovora kako biste kupoprodaju obavili zakonito, sigurno i bez stresa
Kapara je više od simbolične potvrde dogovora – ona je pravni instrument zaštite koji pruža sigurnost i Kupcu i Prodavatelju.
U hrvatskom pravnom sustavu kapara ima jasno definirane posljedice, stoga je važno da se pravilno ugovori, evidentira i isplati.
Naš stručni tim pomaže Vam u svakom koraku – od pregovora do potpisivanja Predugovora/Ugovora.
Kontaktirajte nas i saznajte kako sigurno realizirati kupoprodaju vaše nekretnine!
Euro-interijeri agencija za nekretnine – Vaš pouzdan partner u kupoprodaji nekretnina od 1998. godine!
Obratite nam se s povjerenjem!
www.euro-interijeri.hr